Rendement locatif : méthode, calculs, exemples
💡 Résumé clé : Le rendement locatif mesure la performance réelle de votre investissement. Calculé correctement, il révèle si un bien est rentable, équilibré ou à éviter.
Le rendement locatif est l’indicateur central de la rentabilité d’un investissement immobilier.
Il permet de comparer plusieurs biens, d’éviter les erreurs de calcul et de projeter vos revenus sur plusieurs années.
Dans cet article, vous découvrirez les méthodes officielles, les formules exactes, ainsi que des exemples chiffrés pour maîtriser totalement le sujet.
Qu’est-ce que le rendement locatif ?
Le rendement locatif exprime la relation entre le loyer perçu et le prix d’achat total (frais inclus).
Il se décline en trois niveaux :
- rendement brut
- rendement net
- rendement net-net (ou rendement après fiscalité)
Plus le calcul est précis, plus vous évitez les mauvaises surprises sur le cash-flow.
Pourquoi le rendement locatif est-il essentiel ?
- Il permet de comparer des biens très différents.
- Il révèle le vrai coût des charges, taxes et assurances.
- Il évite les surévaluations courantes des annonces immobilières.
- Il aide à anticiper un cash-flow positif ou négatif.
Un rendement brut élevé peut cacher un rendement net faible après déductions.
L’inverse est parfois vrai dans les villes où les charges sont limitées.
Comment calculer le rendement locatif ? (méthodes + formules)
🧮 1. Le rendement locatif brut
Formule :
Rendement brut = (Loyer annuel / Prix d’achat total) × 100
Exemple :
- Prix total (achat + notaire) : 210 000 €
- Loyer mensuel : 850 € → 10 200 €/an
➡️ Rendement brut = 10 200 / 210 000 × 100 = 4,86 %
Le rendement brut sert de première estimation, mais reste incomplet.
🧮 2. Le rendement locatif net (charges incluses)
Il retranche :
- charges non récupérables,
- taxe foncière,
- assurance propriétaire non occupant,
- frais de gestion locative.
Formule :
Rendement net = ((Loyer annuel - Charges annuelles) / Prix d’achat total) × 100
Exemple :
- Loyer annuel : 10 200 €
- Charges + taxe foncière + assurance : 2 000 €
➡️ Rendement net = (10 200 – 2 000) / 210 000 × 100 = 3,90 %
🧮 3. Le rendement locatif net-net (après fiscalité)
Il retranche également :
- impôt sur les revenus locatifs,
- prélèvements sociaux,
- régime fiscal (micro-foncier ou réel).
Formule :
Rendement net-net = ((Loyer – Charges – Impôts) / Coût total) × 100
Exemple :
- Revenu net avant impôt : 8 200 €
- Fiscalité (TMI 30 % + PS 17,2 %) : 3 856 €
➡️ Rendement net-net ≈ 2,07 %
Le cash-flow : l’autre indicateur clé
Le cash-flow représente ce qu’il reste réellement chaque mois après paiement du crédit.
Formule :
Cash-flow = Loyers encaissés – (Mensualité + Charges + Impôts)
Exemple :
- Loyer : 850 €
- Crédit : 720 €
- Charges mensuelles (moyenne) : 90 €
- Impôt locatif : 90 €
➡️ Cash-flow = 850 – (720 + 90 + 90) = –50 € / mois
Le rendement brut seul aurait laissé croire à un investissement correct.
Le cash-flow montre le contraire.
Le TRI immobilier : rentabilité sur plusieurs années (niveau avancé)
Le taux de rentabilité interne (TRI) inclut :
- vos flux financiers annuels
- la revente du bien
- la durée réelle de détention
- le crédit et son coût
Le TRI est le meilleur indicateur global, mais sa formule nécessite un tableur ou un simulateur.
Tableau récapitulatif des méthodes de calcul
| Indicateur | Formule | Utilité |
|---|---|---|
| Rendement brut | Loyer annuel / Coût total | Comparaison rapide |
| Rendement net | (Loyer – Charges) / Coût total | Précision intermédiaire |
| Rendement net-net | (Loyer – Charges – Impôts) / Coût total | Vision réelle après fiscalité |
Exemples de rendements locatifs selon la ville
Selon les données publiées par les Notaires de France, les villes françaises présentent des niveaux de rendements très disparates.
Exemples indicatifs :
- Saint-Étienne : 8–10 %
- Mulhouse : 7–9 %
- Marseille : 5–7 %
- Lyon : 3–4 %
- Paris : 2–3 %
Lien : https://www.notaires.fr/fr/immobilier/statistiques
Comment améliorer son rendement locatif ?
✔️ 1. Acheter en dessous du prix du marché
Négocier 5 à 10 % change entièrement la rentabilité.
✔️ 2. Meubler le bien
Le LMNP offre souvent une fiscalité bien plus avantageuse.
✔️ 3. Optimiser l’aménagement
Plus un logement est pratique, plus le loyer peut être ajusté.
✔️ 4. Réduire les charges
Préférer les petites copropriétés avec peu de services (ascenseur, chauffage collectif…).
✔️ 5. Choisir la bonne stratégie fiscale
Micro-BIC, micro-foncier, réel : les impacts peuvent doubler un cash-flow.
Erreurs fréquentes à éviter
❌ 1. Ne regarder que le rendement brut
Erreur classique : ignorer les charges et impôts.
❌ 2. Oublier les travaux
Un bien sous-coté cache souvent une rénovation coûteuse.
❌ 3. Sous-estimer les vacances locatives
Comptez 1 mois vide par an en moyenne selon les zones.
❌ 4. Mal évaluer la fiscalité
Le rendement net-net peut être deux fois plus faible que le brut.
FAQ – Rendement locatif
📌 Comment savoir si un rendement est bon ?
En général :
- 7–10 % : excellent
- 5–7 % : solide
- 3–5 % : correct
- < 3 % : faible
📌 Rendement brut ou net : lequel faut-il utiliser ?
Le net est le premier indicateur sérieux.
Le net-net est le plus fiable.
📌 Le rendement locatif garantit-il un cash-flow positif ?
Non, car le crédit peut absorber la totalité du loyer.
Conclusion
Le rendement locatif est indispensable pour comparer les biens et éviter les mauvaises surprises.
En combinant rendement brut, net, net-net, cash-flow et TRI, vous obtenez une vision complète et réaliste de votre investissement.
Simuler mon rendement locatif
📣 Partagez cet article
← Retour à l’index du blog