Location nue vs LMNP : quel régime choisir pour investir ?
💡 Résumé clé : La location nue offre une fiscalité simple mais souvent plus imposée, tandis que le LMNP permet une imposition réduite grâce à l’amortissement, au prix d’obligations de mobilier et d’une gestion plus cadrée.
Vous hésitez entre location nue et LMNP pour un investissement locatif ? La différence location nue LMNP tient surtout à la fiscalité et à la nature du bail.
Dans ce guide pratique, vous comparez régime réel vs micro, charges déductibles, amortissement, baux, risques, et vous repartez avec une méthode de choix.
🧱 Définitions rapides
Location nue
- Usage : logement non meublé.
- Bail : 3 ans reconductibles (bailleur personne physique), 6 ans si bailleur personne morale.
- Régime fiscal : revenus fonciers (micro-foncier ou réel).
LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
- Usage : logement meublé, liste minimale d’équipements.
- Bail : 1 an (ou 9 mois étudiant), reconductible.
- Régime fiscal : BIC (micro-BIC ou réel avec amortissement).
⚖️ Tableau comparatif — Location nue vs LMNP
| Critère | Location nue | LMNP (meublé) |
|---|---|---|
| Nature | Non meublé | Meublé avec équipements obligatoires |
| Bail | 3 ans (classique) | 1 an / 9 mois étudiant |
| Régime fiscal | Revenus fonciers | Revenus BIC |
| Micro | Micro-foncier (abattement 30 %) | Micro-BIC (abattement 50 %) |
| Réel | Déduction charges + travaux | Déduction charges + amortissements |
| Amortissement | Non | Oui (immeuble, mobilier, frais) |
| Rendement brut | Souvent plus bas | Souvent plus haut |
| Gestion | Plus simple | Plus cadrée (mobilier, état des lieux) |
| Cible locataire | Séjour long | Mobilité, étudiants, pros, petites surfaces |
💶 Fiscalité : micro ou réel ?
Location nue — Revenus fonciers
- Micro-foncier : si recettes ≤ 15 000 €/an. Abattement 30 %.
- Réel : déduction intérêts d’emprunt, travaux, assurance, taxe foncière, charges.
À savoir : les travaux sont un levier fort en nu. Ils créent parfois un déficit foncier imputable sur le revenu global (plafonné), sous conditions.
LMNP — Revenus BIC
- Micro-BIC : si recettes ≤ 77 700 €/an (seuil usuel), abattement 50 %.
- Réel : vous déduisez les charges et surtout vous amortissez :
- l’immeuble (hors valeur du terrain),
- le mobilier et l’électroménager,
- certains frais d’acquisition.
Conséquence : l’amortissement réduit fortement la base imposable, parfois à zéro pendant plusieurs années, sans créer de déficit reportable sur le revenu global, mais reportable sur les BIC de même nature.
Références utiles : consultez les fiches Service-Public sur la location meublée et les régimes micro/réel pour les seuils et modalités à jour.
🧮 Exemple chiffré comparatif (indicatif)
Hypothèses : studio de 25 m², achat 150 000 €, loyer mensuel 800 € en meublé, 700 € en nu.
Crédit sur 20 ans, intérêts annuels 2 000 €, charges diverses 1 500 €.
Location nue — réel
- Recettes : 700 € × 12 = 8 400 €
- Charges déductibles (approx.) : intérêts 2 000 € + charges 1 500 € + assurance 100 € + TF 900 € = 4 500 €
- Revenu foncier ≈ 8 400 – 4 500 = 3 900 € imposable + PS.
LMNP — réel avec amortissement
- Recettes : 800 € × 12 = 9 600 €
- Charges déductibles : intérêts 2 000 € + charges 1 500 € = 3 500 €
- Amortissement : immeuble (hors terrain), mobilier, frais — mettons 4 000 €/an (ordre de grandeur).
- Résultat BIC ≈ 9 600 – 3 500 – 4 000 = 2 100 €.
Si l’amortissement disponible est plus élevé, le résultat peut être quasi nul fiscalement.
Lecture : à loyer plus élevé et amortissement, le LMNP abaisse souvent la base imposable.
🧳 Mobilier obligatoire en LMNP
Le logement doit permettre la vie courante : literie, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, table, sièges, rangements, luminaires, matériel d’entretien.
Sans cet équipement, la qualification meublée peut être remise en cause.
🏠 Baux et profils locataires
- Nu : stabilité des locataires, turnover plus faible. Idéal pour familles, couples, long séjour.
- Meublé : turnover parfois plus élevé, mais loyers souvent supérieurs. Cible : étudiants, jeunes actifs, mobilité pro, petites surfaces centrales.
💧 Vacance, turnover et dépôt de garantie
- Nu : vacance plus faible en zones tendues, dépôt de garantie 1 mois.
- Meublé : vacance plus fréquente si l’emplacement est moyen ; dépôt de garantie 2 mois.
🧭 Emplacement et tension locative restent déterminants, quel que soit le régime.
🧰 Travaux : quand le nu reprend l’avantage
En nu réel, de gros travaux (rénovation énergétique, redistribution) peuvent gommer une partie de l’imposition via le déficit foncier.
En LMNP, l’amortissement remplit un rôle similaire, sans créer de déficit global, mais avec un effet lissant sur plusieurs années.
🧩 Comment choisir ?
- Objectif : revenus réguliers vs optimisation fiscale.
- Profil locataire : long terme vs mobilité.
- Travaux : lourds en vue ? Nu réel peut être pertinent.
- Taille du bien : studios/T1 souvent en LMNP pour le loyer supérieur.
- Temps de gestion : meublé exige un mobilier et une rotation plus suivis.
🧪 Méthode “3 scénarios” (rapide)
- Nu micro-foncier : recettes × 70 % = base imposable.
- Nu réel : recettes – charges – intérêts – travaux = base imposable (déficit possible).
- LMNP réel : recettes – charges – intérêts – amortissements = base imposable (souvent faible).
👉 Testez les 3 cas sur notre simulateur : /.
🔗 Liens utiles et article associé
- Article associé : Tout comprendre des SCPI → /blog/scpi.
- Référence officielle : Service-Public (location meublée, régimes micro/réel, baux).
- Pensez à consulter impots.gouv.fr pour les seuils actualisés.
❌ Erreurs fréquentes à éviter
- Choisir le LMNP sans vérifier la liste de mobilier.
- Rester au micro alors que le réel serait plus favorable.
- Oublier les charges (assurance PNO, syndic, TF) dans les calculs.
- Sous-estimer le turnover en meublé et les coûts de remise en état.
- Négliger l’emplacement : rendement papier trompeur si la demande est faible.
❓ FAQ
1) Le LMNP est-il toujours plus intéressant ?
Non. Le nu réel peut être meilleur en cas de travaux importants. Le LMNP brille par l’amortissement sur le long terme.
2) Puis-je passer du nu au meublé ?
Oui, mais respectez les règles de bail et la fiscalité. Préparez le mobilier requis et mettez à jour le contrat.
3) Micro ou réel : comment trancher ?
Faites des simulations. Le réel est souvent favorable dès que charges + intérêts + travaux ou amortissements dépassent l’abattement.
✅ Conclusion
La location nue séduit par sa simplicité et sa stabilité. Le LMNP optimise souvent l’impôt grâce à l’amortissement et à des loyers plus élevés, au prix d’un cadre plus exigeant.
Le bon choix dépend de votre profil, de votre bien, de vos travaux et de votre horizon.
👉 Passez à l’action et comparez vos scénarios sur notre simulateur : /.
Et poursuivez avec notre guide SCPI : /blog/scpi.
📣 Partagez cet article
← Retour à l’index du blog