Location nue : les questions essentielles avant d’acheter
💡 Résumé clé : Avant d’investir dans un bien destiné à la location nue, il est essentiel de comprendre la fiscalité, les obligations légales et les critères de rentabilité pour éviter les erreurs coûteuses.
La location nue reste la forme d’investissement locatif la plus répandue en France. Simple en apparence, elle implique pourtant des choix stratégiques en matière de fiscalité foncière, de gestion et de rendement. Cet article vous aide à cerner les bonnes questions avant d’acheter un bien pour le louer vide.
🏠 Qu’est-ce que la location nue ?
La location nue consiste à louer un logement non meublé, c’est-à-dire sans mobilier essentiel (lit, table, chaises, électroménager…). Le bail est régi par la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les droits et obligations du propriétaire et du locataire.
Ce type de location offre une grande stabilité, puisque le bail dure 3 ans minimum (renouvelable tacitement) et attire souvent des locataires à long terme. Cependant, la fiscalité applicable — les revenus fonciers — peut rapidement réduire la rentabilité si elle est mal anticipée.
📊 Location nue ou meublée : quelles différences ?
Voici un résumé clair des principales distinctions entre les deux régimes :
| Critère | Location nue | Location meublée |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans (bailleur particulier) | 1 an (ou 9 mois étudiant) |
| Fiscalité | Revenus fonciers (micro ou réel) | BIC (micro-BIC ou réel simplifié) |
| Mobilier requis | Aucun | Liste minimale obligatoire |
| Souplesse de gestion | Moins flexible, locataire stable | Plus flexible, rotation fréquente |
👉 Pour approfondir la comparaison, consultez notre guide sur l’investissement locatif.
💰 Quelle fiscalité pour la location nue ?
Les loyers perçus relèvent des revenus fonciers. Deux régimes s’appliquent :
Le micro-foncier
- Valable si vos revenus fonciers < 15 000 € par an.
- Abattement forfaitaire de 30 % pour charges.
- Simple, mais souvent moins avantageux si vous avez beaucoup de travaux.
Le régime réel
- Obligatoire au-delà de 15 000 €.
- Permet de déduire les charges réelles : intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, assurances…
- Idéal pour optimiser la fiscalité les premières années.
📎 Référence officielle : Service-public.fr – Revenus fonciers
📍 Les bonnes questions avant d’acheter
Avant tout achat destiné à la location nue, posez-vous les questions suivantes :
- Le marché local présente-t-il une demande suffisante ?
- Le rendement brut dépasse-t-il 4 % minimum ?
- Le bien nécessite-t-il des travaux importants ?
- Le quartier attire-t-il des locataires stables ?
- Le prix au m² est-il cohérent avec les loyers moyens ?
- Avez-vous simulé la rentabilité avec un outil comme Créditcal ?
📈 Comment calculer la rentabilité d’une location nue ?
La rentabilité dépend du loyer annuel, du prix d’achat et des charges.
La formule de base est simple :
Rentabilité brute = (Loyer annuel / Prix d’achat) × 100
💡 Exemple : un appartement acheté 200 000 € loué 800 € par mois
→ 800 × 12 = 9 600 € → rentabilité brute = 4,8 %
Mais la rentabilité nette (après impôts, charges et vacance locative) est souvent plus parlante.
⚖️ Avantages et inconvénients
✅ Avantages
- Revenus stables et locataires à long terme.
- Gestion simplifiée.
- Entretien limité (moins d’usure du mobilier).
❌ Inconvénients
- Fiscalité souvent plus lourde qu’en meublé.
- Rendement légèrement inférieur.
- Moins de flexibilité en cas de revente rapide.
🚫 Erreurs fréquentes à éviter
- Sous-estimer les charges réelles (copropriété, entretien, assurance).
- Choisir un bien mal situé sans étude du marché locatif.
- Oublier la fiscalité et les prélèvements sociaux (17,2 %).
- Ignorer les travaux déductibles qui réduisent l’impôt.
- Mal gérer le bail : non-respect des délais ou modèle de contrat inadapté.
📚 Exemple concret : un T2 à Nantes
Sophie achète un T2 pour 180 000 € à Nantes, qu’elle loue vide 700 € par mois.
Elle opte pour le régime réel et déduit chaque année :
- 2 500 € d’intérêts d’emprunt
- 1 000 € de charges
- 500 € d’assurance et taxe foncière
Son revenu foncier net imposable tombe à environ 4 900 €, réduisant fortement son impôt.
En revanche, si elle avait choisi le micro-foncier, elle aurait été imposée sur 6 720 €.
🧮 Utilisez un simulateur avant d’investir
Avant toute décision, testez différents scénarios :
- Taux d’emprunt, durée, apport personnel
- Niveau de charges et travaux
- Hypothèse de vacance locative
- Taux marginal d’imposition
👉 Faites une simulation complète sur Créditcal pour visualiser votre cashflow net, votre rendement locatif et votre imposition réelle.
❓ FAQ
Quelle est la durée minimale d’un bail en location nue ?
3 ans pour un bailleur particulier (6 ans pour une société civile).
Peut-on passer d’une location nue à meublée ?
Oui, mais cela nécessite un changement de bail et un équipement complet du logement.
Quelle est la fiscalité si j’achète à crédit ?
Les intérêts d’emprunt sont déductibles au régime réel, ce qui réduit la base imposable.
🏁 Conclusion
La location nue convient aux investisseurs recherchant stabilité et simplicité.
Sa rentabilité dépend largement de la fiscalité et du choix du bien.
En analysant soigneusement votre situation et vos objectifs, vous pouvez construire un patrimoine locatif rentable et sécurisé.
👉 Simulez dès maintenant votre projet sur Créditcal pour connaître votre rendement réel après impôts.
📣 Partagez cet article
← Retour à l’index du blog